경매로 받은 토지 위 건물 철거청구할 수 있을까?

[경매로 토지를 경락받으려고 하는데 토지 위에 흙벽으로 만든 무허가 건물이 존재할 때, 경락받은 사람이 무허가 건물에 입주해 있는 사람에게 건물 철거를 청구할 수 있을까?]

 

이 문제를 관습법상의 법정지상권의 문제라고 한다.  법으로 정해진 법정지상권은 아니지만 관습적으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물 소유자의 토지이용권을 관습적으로 용인하여왔기 때문에 마치 법정된 지상권처럼 판례에서 인정하여 주고 있는 지상권이다.

 

 

 

관습법상의 법정지상권이 인정되기 위해서는 최초 토지 소유자와 건물의 소유자가 일치하여야 한다.  신축건물의 경우에 그 신축건물이 반드시 등기,허가된 건물이어야 하는냐에 관하여 판례는 미등기,무허가 건물에도 역시 법정 지상권을 인정하고 있다.

 

 

미등기·무허가건물을 위한 관습법상 법정지상권취득이 가능한지 판례를 보면, 대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 대지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다고 하였는데(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결)

 

 

 

 

 

그렇다면 법정지상권을 이미 취득한 건물 소유자가 제3자에게 건물을 매도하는 경우 제3자는 자동적으로 법정지상권을 취득하게 될까?

 

이 경우 원칙적으로는 새 건물주는 법정지상권이 없어 새로이 법정지상권을 등기해야만 토지 소유주에게 직접 법정지상권을 주장할 수 있다.  그러나, 판례는 전 건물주와 새 건물주간에 매매계약을 한 때에는 법정지상권까지 양도하겠다는 의사가 포함된 것으로 보기 때문에 새 건물주는 이전 건물주를 대위하여 토지 소유주에게 법정 지상권 설정등기의 이행을 청구할 수 있는 것이다.  반대로, 매매가 아니라 경매로 건물만을 구입한 경우에는 법정지상권의 등기가 따로 없어도 건물의  법정지상권이 경락인에게 승계된다는 것이 판례다. 

 

 

관습법상 법정 지상권은 건물이나 토지를 처분하는 시점에 건물소유자와 토지소유자가 일치하였을 것을 요하고 이것은 법정지상권을 주장하는 건물 소유자가 입증하여야 한다. 

그러나, 건물이 일제 시대에 지어진 것으로 매우 오래되어 미등기 된 상태로 계속 존속하여 온 경우에 그 건물의 최초 신축자가 누구인지 입증하기란 쉬운 일이 아니다.  연세가 드신 동네 분들이 법정에서 증언을 해 줄 가능성은 있겠으나 점점 더 어려운 일이 되어 가고 있다.    

 

관습법상의 법정지상권이 성립하였다고 할 지라도 영구히 토지를 이용할 수 있는 것은 아니다.  민법은 법정지상권의 존속기한을 정하고 있다.  

 

 

[참고법령]

 

제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.

②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

 

따라서 이 사건과 같이 '흙벽'인 경우는 선조, 석회조, 연와조의 건물이 아니기 때문에 15년의 존속기한에 걸린다고 할 것이고, 토지와 건물의 소유자가 달라진 시점부터 15년이 지나면 소멸한다고 보아야 한다.

물론 지상권의 갱신청구도 가능하지만 자동 갱신되는 것은 아니기 때문에 반드시 갱신청구를 하여야 한다.   또한 만 2년간의 지료를 납부하지 아니한 경우에는 지상권이 소멸되어 토지 소유자에 의하여 건물이 철거당할 수 있다.    

 

글 김병철 변호사 (종합법률사무소 문장 상담전화 02-3477-0588)