분양신청기간 종료 후 관리처분계획을_재개발분쟁전문변호사

분양신청기간 종료 후 관리처분계획을_재개발분쟁전문변호사

 

 

안녕하세요.
재개발분쟁전문변호사 문장종합법률사무소 김병철변호사입니다.

 

오늘은 재개발을 하고 나서 분양신청기간이 종료되면 시장이나 군수, 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 하는 관리처분계획에 대해서 알아보려고 합니다.

 

 

 

 

관리처분계획

 

정비사업 시행자가 분양신청기간이 종료된 때에 수립을 하는 토지, 건물에 대한 관리 및 처분 계획을 말합니다.

 

관리처분계획 수립 절차

 

- 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 합니다.

 

분양공고 및 분양신청→분양설계 계획 수립→종전 및 분양 예정 자산의 평가→관리처분계획의 수립→조합총회 의결→공람 및 의견청취→관리처분계획 인가신청

 

관리처분계획의 기준

 

정비사업의 관리처분은 다음 방법 및 기준으로 합니다. (「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조제1항)

 

- 시, 도 조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급해야 합니다.

 

- 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정해야 합니다.

 

- 주택재개발 정비구역 또는 가로구역에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자에게 분양해야 하지만 공동주택을 분양하는 경우 시, 도 조례로 정하는 금액, 규모, 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 시, 도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있습니다.

 

- 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물을 2명 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물 가격의 비율에 따라 분양해야 합니다.

 

- 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유(共有)로 하고 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정해야 합니다.

 

- 1필지의 대지 위에 2명 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 해야 하고 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 합니다.

 

- 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정해야 합니다. 이 경우 구체적인 기준은 시, 도 조례로 정할 수 있습니다.

 

 

 

 

종전 토지 및 종전 건축물 가격 평가

 

평가시점

 

- 종전의 토지 및 건축물 평가시점은 원칙적으로 사업시행인가의 고시일이지만 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려로 인해 시장, 군수의 허가를 얻어 사업시행인가 전에 해당 건축물이 철거된 경우에는 시장, 군수의 허가를 얻은 날을 기준으로 종전자산을 평가합니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항제4호)

 

평가방법

 

- 종전 토지 및 종전 건축물의 가격은 시장, 군수가 선정, 계약하는 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균 하여 산정하지만 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있습니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제48조제5항제1호)

 

- 사업시행자는 감정평가를 하려는 경우 시장, 군수에게 감정평가업자의 선정, 계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치해야 하며, 시장, 군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산합니다, (「도시 및 주거환경정비법」 제48조제5항제3호)

 

 

 

관리처분계획 인가

 

관리처분계획인가 신청을 받은 시장, 군수는 신청이 있은 날부터 30일 내에 관리처분계획의 내용이 관리처분계획의 기준, 필요적 기재사항, 정관에서 정한 분양의 기준 등에 맞는지 여부를 심사하여 인가하고 사업시행자에게 통보해야 하지만 시장, 군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 합니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제49조제2항)

 

관리처분계획인가가 고시되면 종전 토지 또는 종전 건축물에 대한 소유권자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 됩니다.

 

종전 토지 및 종전 건축물의 사용, 수익 제한

 

관리처분계획인가가 고시되면 종전 토지 또는 종전 건축물에 대한 소유권자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 됩니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제49조제6항 본문)

 

단, 사업시행자의 동의를 얻거나 토지에 대한 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 사용이나 수익이 제한되지 않습니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제49조제6항 단서)

 

그전에도 재개발에 대한 내용을 다뤘었는데요. 그만큼 여전히 줄지 않고 있는 것이 재개발이나 재건축으로 인한 문제들로 인한 소송과 분쟁입니다. 현재도 이로인해 문제해결 하지 못한 분이 있다면 재개발분쟁전문변호사 김병철변호사가 그 상황에 적절한 방향을 제시해드리겠습니다.