신탁사로부터 중도금돌려받을수 있을까?

<신탁사로부터 중도금돌려받을 수 있을까?>

여러분이 아파트 분양계약을 하고 계약금과 중도금을 납부했는데, 분양이 잘 안되어 많은 미분양이 발생하였습니다. 

시행사는 신탁사에 모든 자금운용이나 관리를 신탁한 상황입니다. 

여러분께서 잔금을 납부하지 못할 상황이 되어 분양계약을 해제하고 시행사나 신탁사에 중도금을 돌려달라고 했는데, 신탁사와 대주단(은행 등 돈을 빌려준 채권자들)이 부동산을 공매하여 처분하려고 한다면, 여러분은 '공매대금'에서 중도금을 상환받을 수 있을까요?

- 만약 신탁회사에서 대주단(은행, 채권자들)의 동의를 받아서 자의로 중도금을 상환하여 준다면 아무런 문제가 없습니다. 

- 그러나 이러한 경우 대부분 대주단은 반대하게 되며, 신탁회사에서 대주단 모르게 임의로 돈을 내어준다는 것도 신탁계약상 쉽게 생각하기는 어려운 일입니다.

-공매대금에서는 비용을 선순위로 공제하는데 분양계약을 해제하는 사람의 입장 에서는 이것을 신탁관련하여 필요한비용이라고 주장하여 이것부터 공제하여야한다고 주장할수 있습니다.
이 주장이 받아들여진다면 중도금 반환이 대주단 채권보다 우선하게 됩니다.

그러나 중도금채권이 대주단채권보다 우선하게 된다면 향후 어떤 은행도 시행사나 관리신탁사에 돈을 빌려주려하지 않을 것이고 이미 분양사업에 돈을 대출하여준 은행들은 순위가 밀리게 되어 줄줄이 부도상태에 직면하게 될수도 있습니다.

따라서 현실적으로는 공매후 배당은 1순위가 대주단이 되는 것이 원칙입니다. 그리고 잔금지급을 못하여 계약이 해제된 사람은 중도금을 돌려받지 못하는 경우가 대다수라고 보시면 됩니다.

그런데 최근 대법원판례(전원합의체는 아님)는 신탁사가 자진하여 중도금상환채무를 1순위로 상계한 사안에서 이는 문제가 없는 것으로 보았습니다. 

"손해배상(기)" (판례, 2008다19034)

【판시사항】
손해배상(기)
[대법원, 2009.7.9, 2008다19034]

[1] 부동산담보신탁의 수탁자가 분양된 신탁부동산을 매각한 후 매매대금을 정산하면서 그 매각 대금채권과 분양계약 해제로 인한 분양대금반환채무를 상계하거나 공탁한 것이 정당하다고 한 사례

[2] 항소심에서 제1심판결 중 피고 패소 부분의 일부를 취소하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하는 경우, 수개의 청구 중 어느 청구에 대하여 제1심과 동일한 입장에서 청구를 전부 인용한 부분에 관한 지연손해금에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항이 정한 이율을 적용할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】
[1] 부동산담보신탁의 수탁자가 분양된 신탁부동산을 매각한 후 매매대금을 정산하면서 그 매각 대금채권과 분양계약 해제로 인한 분양대금반환채무를 상계하거나 공탁한 사안에서, 수분양 자에 대한 분양대금반환채무는 부동산담보신탁계약에서 정한 1순위로 정산하여야 하는 채 무 또는 그보다 앞선 순위로 정산하여야 할 채무이므로 위 행위가 정당하다고 한 사례.
[2] 항소심에서 피고의 항소를 상당 부분 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분의 일부를 취소 하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하는 경우라 하더라도 수개의 청구 중 어느 청구에 대하여 제1심판결과 동일한 입장에서 청구를 전부 인용하였다면 그 부분에 관한 지연손해금 에 대하여는 제1심판결 선고일 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항이 정한 이율을 적용할 수 있다.
【참조조문】
[1] 신탁법 제38조, 제51조


과연 어떻게 판단하여야 할까요?

대법원 판례는 사실 시장의 현실과 동떨어진 것인데 만약 중도금을 일률적으로 비용이라고 하여 1순위 처리해줘버리면 남아나는 은행이 없을듯합니다.

반대로 잔금능력이 없어 해제하는 수분양자쪽에서는 중도금이자까지 부담하여야하므로 그 액수는 상당하여 자칫 신용불량의 지경까지 내몰리는 경우가 있을수 있습니다.

양자의 조화로운 해석이 가능할지...쉽지않습니다만 이의 해결을 위해 향후 신탁법 개정이 이루어져야할것 같습니다.