임차권 전대 및 물권 제한

임차권 전대 및 물권 제한

 

 

얼마전 임차권 양도와 전대와 관련하여 전면 허용한다는 임대주택법 시행령, 시행규칙 개정안을 입법예고한다고 밝혀 많은 사람들이 관심을 가지고 보았을 것이라고 생각이 드는데요. 민간임대주택을 임차하고 임차권을 양도하거나 타인에게 재임대를 하는 전대가 허용이 되는 법안 개정이 추진이 되는 것이죠. 이것 또한 부동산 시장을 활발하게 촉진할 수 있는 방안으로 많은 분들이 기대하고 있는 법안 중 하나라고 생각이 듭니다. 그래서 오늘은 임차권 전대 및 물권 제한과 관련하여 임대차변호사와 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없는데 임대주택의 입주자가 임대사업자의 동의를 받은 때에는 임차권을 양도하거나 전대할 수 있습니다.

 

그렇다면 양도와 전대가 예외적으로 허용이 되는 경우는 어떻게 될까요?

 

영구임대주택과 국민임대주택을 제외한 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 근무, 생업 또는 질병치료 등의 사유로 주거를 이전하거나 현재거주하는 시·군·구의 행정구역과 다른 시·군·구로 주거를 이전하고 현재거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리가 40㎞ 이상인 경우에 해당되어 무주택 세대주에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우

 

이 경우에 임대사업자가 임대주택의 입주자에게 다른 시·군·구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있죠.

 

국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우

 

상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우

 

 

 

 

국가균형발전 특별법, 신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법, 도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법, 공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법에 해당하는 법률에 따라 이전하는 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 임대주택을 공급받아 전대하는 경우

 

이 경우에는 임대주택을 전대하는 사람은 해당 기관의 이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에 입주해야 하고 전대차 계약기간은 2년을 넘을 수 없습니다.

 

임대주택의 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 그 임대주택에서 퇴거하고, 해당 임대주택에 계속 거주하려는배우자, 직계혈족, 형제자매, 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족, 배우자의 형제자매에 해당하는 사람이 자신으로 세대주를 변경하여 입주하려는 경우

 

임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 받으려는 임차인은 위의 경우에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하고, 임대사업자는 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 합니다.

 

만약 위의 내용을 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금을 받습니다.

 

임대사업자는 사업계획의 승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 임대주택에 대하여는 분양전환 이전까지 임차인이 동의하지 않으면, 담보물권, 전세권, 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

이처럼 임대주택의 입주자는 임차권을 무단으로 양도ㆍ전대할 수 없고, 임대사업자는 무단으로 담보물권 등을 설정할 수 없었지만 민간임대주택에 관련하여 임대주택법 시행령, 기행규칙 개정안이 추진된다면 임차권 양도와 전대가 전면 허용이 되게 됩니다. 이로 인해 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환해 등록하는 경우에는 이미 임대한 기간의 반을 준공공임대주택 임대의무기간으로 인정하여 주택공급을 촉진하는 것이죠.

 

또한, 임대이무기간 중에 임대사업자에게 임대주택 매각을 허용하여 임차인의 재고물량을 확보하고 주거안정을 확보하는 움직임도 보이고 있습니다. 이와 관련하여 궁금한 사항이 있으시거나 해결하지 못한 문제로 법적인 자문이 필요하신 분들은 임대차변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.