상가, 영업 독점권,영업금지가처분 - 분양계약/상가분양/독점권

<상가, 영업독점권과 영업금지가처분>

상가를 분양받을때 1층은 커피숍으로 독점하여 운영하기로 하고 업종지정을 받았다. 그런데 1년 정도 운영하고 있었는데 1층의 다른 매장을 분양받은 상가소유주가 1층 커피숍공간이 너무 작다면서 자신의 매장을 커피숍으로 업종변경하여 임차인을 입점시켜 영업하고 있다.

기존 커피숍 운영자입장에는 누구에게 어떤 조치를 취하여야 하는가? 인정될 것인가?

정답: 임대인과 임차인 2인을 상대로 영업금지가처분을 진행하여야 한다.
인용여부: 분양계약서에 업종지정이 명시되어 있을때 인용가능하다.

 

 

 

 

상가분양계약에서 업종지정은 어떤 효력이 있는가?...

( 대법원 2006.7.4. 자 2006마164,165 결정【가처분이의】)

<영업금지청구권이 있는지 여부>

○ 건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다( 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 8. 19.2003마482 결정 등) .

<분양계약의 당사자가 아닌 다른 수분양자 등에도 주장할수 있는지여부>

그러나, 수분양자나 그 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 상호간 분양계약에서 약정한 업종제한의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의에 따라 그 약정을 준수하여 동종영업을 하지 아니할 의무가 발생하고, 이에 대응하여 상호간에 동종영업의 영업금지청구권이 인정되는 것일 뿐이며, 분양계약의 당사자가 아닌 다른 수분양자 등에 대하여 주장할 수 있는 영업독점권이 인정될 수 없는 것임.[대법원 2004.9.24, 선고, 2004다20081, 판결]

 

 

 

<관리단 규약에서 업종제한을 두는 경우>

이와 같이 준물권적 성격을 갖는 영업독점권이 인정되지는 않지만, 그럼에도 불구하고, 분양계약서 또는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단규약 등에서 제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나

이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.[대법원 2005.11.10, 선고, 2003다45496, 판결]

라고 하고 있습니다.