전대차계약

전대차계약

 

 

얼마전 유명 운동인이 불법 전대차계약을 하여 화제가 된 사건이 있는데요. 공유재산관리법 위반 혐의로 고발을 하여 청문회를 열어 불법 전대차계약 여부를 확인 하려고 했었지만 불참하여 무산이 되었습니다. 전대차계약은 전세권자가 부동산을 제 3자에게 재임대를 하는 것으로 약 1~2년 전에 수원역에 있는 지하상가가 불법 전대차로 논란이 있을 정도로 빈번하게 불법적인 행위들이 비일비재하게 나타나고 있어 문제가 되고 있죠. 그래서 오늘은 부동산전문변호사와 상가건물의 전대차계약에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상가건물 전대차는 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차상가건물을 제3자로 하여금 사용·수익하게 하는 계약으로  전대인과 전차인이 계약 당사자가 되기 때문에 전대차 계약을 하면 전대인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

 

민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있고 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 전대차 상의 채권·채무가 유효하게 성립하지만 전차인이 임대인 그 밖의 제3자에 대한 관계에 있어서 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의 유무에 따라 결정됩니다. 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 불문하며, 명시 또는 묵시적으로 가능합니다. 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.

 

전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 되는데요. 임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 받지 않지만 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다. 그리고 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없지만 민법은 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

이는 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 전대인에 대한 의무는 면하게 되지만 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다.

 

전대차는 임대차를 기초로 하는 것이므로, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하면 전대차 관계도 소멸하게 되지만 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다.

 

임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차상가건물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생기고 전차인은 상가건물 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속한 물건에 대해서는 전대차의 종료시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

전대차 계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가지고 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다. 또한, 임대인의 동의 없는 임차상가건물의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 때에는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

유명 운동인의 전대차 계약 사건의 경우 체육계 공로를 인정하여 공유재산관리법에 따라 경기장 사무실을 저렴한 비용으로 사용허가를 내주었지만 이를 본인이 사용을 하지 않고 제 3자인 다른 기업체에게 전대차계약을 맺은 후 차익을 얻어 문제가 되고 있는데요. 현재 그 사무실을 자신반납하겠다는 의사를 하였지만 불법적인 거래의 책임에 대한 처벌은 아직 받지 않은 것으로 보입니다. 이처럼 곳곳에서 전대차계약으로 인한 사례들이 속속히 나오고 있어 문제가 되고 있는데요. 이와 관련된 문제로 소송을 준비하시거나 법률적인 궁금증이 있으신 분들은 부동산전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.