부동산경매 확인사항

부동산경매 확인사항

 

 

부동산경매제도가 2014년부터 개정이 되고 부동산과 관련된 많은 법안들이 개정되어 통과되면서 부동산시장에 활력을 불어넣어 줄 것이라는 예측이 많이 늘어나고 있습니다. 특히나 얼어붙은 매매시장의 수요자들이 경매시장으로 쏠림현상을 보일 것이라고 예측하는 가운데 이와 관련된 사기도 우려하고 있습니다. 실제로도 부동산경매를 준비하는 사람들의 일부분이 쉽게 생각을 하다가 큰코를 다치시는 분들이 점점 늘어나고 있는데요. 부동산경매를 진행하기 전에는 확인해야 할 사항들이 있기 때문에 이를 꼭 확인하고 부동산경매를 진행하는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

권리확인

경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다.

 

경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

권리확인의 방법

말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다.

 

경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해 확인할 수 있으며, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있는데요. 이와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위(最先順位) 권리를 찾을 수 있고 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.

 

말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.

 

 

 

 

관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋은데요. 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본을 발급받아 그 해당하는 사항을 확인합니다. 그리고 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다.

 

또한 현장조사를 통해 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가하여 진행하는 것이 필요하고 이렇게 조사가 끝난 후에는 입찰에 참여할 물건을 결정하여 진행합니다.

 

아무래도 이번에 경매시장의 최대 관심은 임대수익과 시세차익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 위주로 활성화가 될 것 같은데요. 최근에는 오피스텔이나 상가 등이 그 역할을 하고 있는 많은 실수요자들의 관심을 받고 있습니다. 이처럼 부동산시장을 활성화 할 수 있도록 개정되는 법안들로 긍정적인 부분들이 예측되는 가운데 무작정 진행을 하는 경우 사기 등의 피해를 받을 수 있기 때문ㅇ에 항상 경매를 하기 전에 확인을 꼼꼼히 하여 진행하는 것이 필요할 것입니다. 이외에도 부동산관 관련된 문제로 궁금한 사항이나 소송 등으로 문제를 앓고 계시는 분들이 있다면 부동산경매변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.