부동산 경매제도 달라지는 사항은?

부동산 경매제도 달라지는 사항은?

 

 

안녕하세요. 부동산경매전문변호사 김병철변호사입니다.

 

초기에는 부동산 경매가 일반인들에게는 접하기 어려운 부동산 시장이었으나 시간이 지나면서 일반인들도 부동산 경매에 참여할 수 있게 되어 좋은 점도 있지만 이를 악용하여 사기를 치고 재산상의 피해를 입히는 많은 사람들이 덩달아 늘어나고 있는 추세입니다. 내년에는 부동상 경매제도가 5가지 정도가 달라진다고 하는데요. 어떤 사항들이 바뀌었는지 확인해야 부동산 경매를 진행할 때 큰 도움이 되지 않을까요? 부동산 경매가 단순하고 쉽게 진행할 수 있다고 생각하여 진행을 하시는 분들이 아직까지 많은데요. 부동산 거래에 있어서 한번의 실수는 일생의 최대의 실수가 되는 만큼 신중하고 더 신중하게 진행을 해야할 것 같습니다. 오늘은 2014년도에 달라지는 부동산 경매제도에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

일단, 부동산 경매가 어떤 유형이 있는지 알아봐야 할 것 같은데요.

 

경매의 대상이나 목적물에 따라서 부동산경매와 동산경매로 나뉘게 되는데요. 부동산 경매의 경우 임야, 농지, 공장, 상가건물, 토지, 주택 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하지만 동산 경매의 경우 가전, 콘도회원권, 가구 등 채권, 유체동산 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시하게 됩니다.

 

또한 경매는 경매를 주체하는 사람에 따라 공경매냐~ 사경매냐~ 로 나누어 볼 수 있는데요.

공경매는 쉽게 말해 국가기관이 주체가 되는 경매를 말하고 사경매는 개인이 주체가 되는 경매를 얘기합니다. 여기서 공경매는 법원이 진행하는 법원경매와 공기관 등이 집행 주체가 되는 공매로 나뉘어 진행하게 됩니다.

 

 

 

 

그리고 집행권의 필요여부에 따라 강제경매와 임의경매로도 나눌 수 있습니다.

강제경매의 경우 실행할 담보가 없는 경우로 법원의 집행권을 부여받아야 경매를 실시할 수 있고 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권취득은 유효하며, 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 유치권,질권, 저당권, 근저당권,담보가등기, 전세권 등의 담보권을 싱행하는 경매이기 때문에 집행권원이 필요하지 않습니다. 또한, 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 됩니다.

 

여기서 집행권원은 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다.

 

그럼 경매라는 것이 쉽게 무엇을 말하는 것일까요? 경매는 매도인이 물건을 사고자 하는 매수희망인에게 청약을 실시하여 그 중 가장 높은 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 거래를 말합니다.

 

 

 

 

그렇다면 내년 부동산 경매제도는 어떻게 변화가 되는 것일까요?

 

1. 최저 매각가격 하향조정

2. 유치권 인수주의 폐지 -> 소멸주의 채택

3. 소액 임차인 보증금과 최우선변제액 기준 조정

4. 공유자우선매수제도의 행사요건 합리화

5. 법인이 직원용 주택 임차하는 경우 주택임대차 보호법 적용

 

이렇게 부동산 경매제도는 내년 부터 바뀌게 되는데요. 해당 내용에 대한 자세한 내용들도 꼼꼼히 확인하여 2014년 경매를 진행할 때 참고하고 진행을 해야겠습니다. 현재 부동산 경매제도 뿐만아니라 다른 부분에서도 부분적으로 바뀌는 내용이 있기 때문에 확인을 하고 진행을 해야 할 것 같습니다. 이처럼 바뀐 제도로 피해를 보거나 잘모르고 접한 경우 사기와 같은 피해를 입을 수 있는데요. 부동산과 관련하여 해결하지 못한 문제가 있으시거나 소송을 준비중이신 사건이 있으시다면 부동산경매전문변호사 김병철변호사가 상황에 맞는 적절한 판단을 통해 만족할 수 있는 해결책을 드리겠습니다.

 

 

문장 종합 법률사무소 김병철변호사 02-3477-0588