주택임대차등기, 보증금 보호하기

주택임대차등기, 보증금 보호하기

 

 

많은 분들이 주택임대차를 진행을 하면서 임차인의 권리를 잘 알지 못하거나 기존에 있었던 계약서들은 너무 허술하여 불안해 떨어하거나 사기를 당하는 피해들이 늘어났었습니다. 하지만 최근 주택임대차를 체결할 때에는 표준계약서를 이용하여 미납 국세나 확정일자 등을 확인할 수 있어 계약을 할 때 믿고 할 수 있다는 말들이 나오고 있는데요. 이는 권리순위 확인, 당사자 확인, 중개대상물 확인 설명 등을 한눈에 볼 수 있도록 명시했고 주택임대차와 관련된 분쟁을 초전에 차단하여 긍정적인 평가를 받고 있는데요. 오늘은 임대차전문변호사와 함께 주택임대차 등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있는데 주택임대차보호법에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 가지고, 확정일자를 갖춘 경우에만 우선변제권을 취득·유지하게 되지만 주택임대차 등기를 마치게 되면 위 요건이 없어도 대항력 및 우선변제권을 취득·유지할 수 있습니다.

 

주택임대차 등기 효과

임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하지만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않고 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없습니다.

 

 

 

 

주택임대차 등기절차
주택임대차의 등기는 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 하는데요. 임대인이 임차권등기에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 임차권설정등기절차를 이행하라는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.

 

그리고 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하여 신청할 수 있으며, 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 차임(借賃), 차임지급시기, 존속기간, 임차보증금, 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다. 하지만 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 위의 사항 외에 주민등록을 마친 날, 임차주택을 점유한 날, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 합니다.

 

 

 

 

임차인의 권리가 강화되기 전, 임차인이 보증금을 안정적으로 받기란 쉽지 않았었는데요. 표준계약서가 도입되고 임차인의 권리가 강화되면서 보증금을 안정적으로 받을 수 있도록 임차인에게 알아야할 자신의 권리를 알려 보증금을 보호하도록 하고 있는데요. 하지만 이렇게 바뀌고 있는 부동산 제도들이 많은 분들에게는 생소하게 다가갈 수 있고 꼼꼼하게 준비하지 않고 중개인 등을 너무 믿어 나타나는 사기피해 사례도 아직까지 보이고 있는 실정입니다. 최근에도 이와 관련하여 법률상담을 하러 오신 분들도 계시는데요. 이처럼 임대차와 관련한 사기나 피해, 궁금한 사항 등이 있으신 분들은 임대차전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.