상가 임대차 계약시 주의사항은?_문장 종합 법률사무소 김병철변호사

상가 임대차 계약시 주의사항은?_문장 종합 법률사무소 김병철변호사

 

 

안녕하세요.

상가임대차변호사 문장종합법률사무소 김병철변호사입니다.

 

오늘은 상가 임대차 계약 시 어떤 것들을 조심해야 하는지 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

최근 상담을 하다 보면 상가임대차 계약을 잘 못하여 낭패를 보신 분들이 꽤 많습니다.

 

어떤 의뢰인은 상가가 '차미숙(가명)'이라는 여자 명의로 등기가 되어 있는데 그 여자의 남편이 실제 그 빌딩을 관리하고 있었기 때문에 남편과 상가임대차계약을 하였다가 나중에 그 여자와 남편이 이혼을 하게 되면서, 여자가 "남편이 지금까지 아무런 권한 없이 자신 몰래 임대차계약을 하였고 임대차보증금과 월세를 받아 챙겼다"는 식으로 소송을 하면서 임대차계약자체도 무효가 될 위기에 처하게 되었습니다. 임대차계약이 무효가 된다면 임대차보증금을 반환 받기 어려워질뿐더러 지금까지 낸 월세도 엉뚱한 사람에게 지급한 것이 되어서 실 소유자인 '차미숙'에게 이중 지급해야 할 위험에 처해질 수 있습니다.

 

또 다른 분은 상가가 6명의 상속인 명의로 등기되어 있는데, 그 중 한 사람과만 계약하고 그 한 사람에게 임대차보증금과 월세를 다 지급해서 곤란한 지경에 빠져 상담하러 오셨습니다.

위와 같이 임대차계약 시 계약서 작성에서 실패하는 경우에는 나중에 임대차보증금을 반환 받기 힘든 경우도 있고, 지금껏 성실히 매월 송금한 월세도 무효가 되는 경우가 빈번하기 때문에 유의해야 합니다. 임대차계약 시 유의할 점

몇 가지를 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

상가 임대차 계약 시 유의할 점

 

주의점1. 임대인이 부동산등기부상 소유자로 등재되어 있는지 꼭 확인해야 합니다.

 

요즘 이혼 위기에 있는 부부 중 한 명이 배우자 몰래 부동산을 다른 사람에게 임대하고 임대보증금과 월세를 받아 챙기는 경우가 있습니다. 부동산 소유자가 처 명의로 되어 있는데 남편이 자기 소유인 것처럼 계약하는 경우에 처의 위임장을 제시하지 않았다면 위 부동산 계약은 원칙적으로는 무효입니다. 위임장에는 처의 인감도장이 찍히고 처의 인감증명서가 첨부되어야 하며, 인감도장이 아니고 막도장을 찍는 경우는 계약서 뒤에 최소한 처의 신분증 앞 뒷면을 복사하여 첨부되어야 합니다.

 

주의점2. 등기부상 소유자가 공유지분으로 되어있어 임대인이 여러 명인 경우에는 대표로 출석하여 계약하는 사람이 다른 공유자들의 위임장을 소지하였는지 확인하고 위임장을 보관하여야 합니다.

 

등기부상 소유자가 여러 명인 경우는 지분을 가진 모든 사람이 임대인으로 출석하여 계약하면 가장 바람직할 것이지만, 모두 출석할 형편이 못 되는 경우에는 대표로 출석하는 한 사람에게 다른 공유자들이 위임장을 기재하여 주어야 합니다. 이때도 마찬가지로 위임장에는 인감도장이 찍히고 인감증명서가 첨부되어야 하는 것이 원칙입니다만 인감을 뗄 수 없는 형편이라면 최소한 도장을 찍고 계약서 뒤에 출석 못하는 공유자들의 신분증 앞 뒷면을 복사하여 첨부하여야 합니다.

 

주의점3. 임대차 용도 제한이 있는지 확인해야 합니다.

 

같은 건물에 동일한 업종이 있어서 경쟁업종으로 영업할 수 없는 상가는 아닌지 임대인과 공인중개사에게 확인하고 이를 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다.

종종 공인중개사들이 이를 확인하여 주지 않는 경우가 있는데 이를 확인해주지 않는 경우는 설명확인의무위반으로 소송의 여지가 있습니다.

 

주의점4. 소방법에 위반되는 시설이 아닌지 확인해야 합니다.

출입구가 확보되지 않아 소방법에 위반되는 시설이 아닌지 확인해야 합니다.

 

주의점 5. 업종허가를 받을 수 있는지 확인해야 합니다.

임대차목적물이 내가 영업하기 원하는 업종허가를 받을 수 있는 시설인지 확인합니다.

 

주의점 6. 영업정지를 받은 가게는 아닌지 확인합니다.

특히 식당이나 술집 운영의 경우에 영업정지를 받고 바로 다른 사람에게 가게를 팔아버리는 경우 새로 영업하는 사람도 전 가게주인이 받은 영업정지 기간이 승계되어 그 기간만큼은 영업을 할수 없으므로 주의해야 합니다.

 

이외에도 여러 가지 주의점이 있겠으나 오늘은 여기까지 정리하기로 합니다. 상가 임대차 계약 시 어려움을 겪고 계시다면 상가임대차변호사 법무법인 세령 김병철변호사가 도움을 드리겠습니다. 감사합니다.  

 

02-3477-0588 문장 종합법률사무소 김병철 변호사