어떤 기업이 회사명의로 집주인과 임대차 계약을 하고 사원에게 임대주택을 제공하였는데 집주인이 부도가 나 집이 경매에 나오게 되었습니다.
이때 중소기업은 사원이 전입신고를 하였다는 이유를 가지고 경매에서 선순위 배당을 요구하거나 경락을 받은 새로운 집주인에게 계속 임대차를 유지하면서 그 집에서 살게 해달라고 요구할수 있을까요?
과거에는 법인이 주택을 임차한 경우 법인은 주민등록이 불가능하므로 주택임대차보호법의 적용을 받지 않았습니다. 또한 법인이 주택을 임차하고 법인의 직원이 주민등록을 하더라도 법인은 대항력을 취득할 수 없었습니다.
그러나, 올해 1월부터 시행된 개정 임대차보호법 제3조 3항에 따라 "중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업"에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 법인은 대항력을 취득합니다. 다만, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제3항)
다만 이것은 임대차계약이 개정법시행일 이전에 체결된 경우에는 소급하여 적용되지는 않고, 시행일 이후에 체결된 임대차에 한하여 적용되는 것으로 해석되어야 할 것입니다. 따라서 2014년 1월 이전 체결된 임대차에는 적용되지 않을 것인바 당분간은 임대주택 경매로 인한 기업들의 피해가 우려됩니다.
<개정 주택 임대차보호법>
제3조 (대항력등)
1)임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는
그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된것으로 본다.
3)중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음날부터 제삼자에 대하여 효력을
미친다.