지역주택조합 문제점

지역주택조합 문제점

 

 

부동산 제도가 개정이 되면서 활발한 모습을 보였던 재개발, 재건축 사업이 경기침체와 양극화 등으로 인해 그렇게 박차를 가하지 못하고 있는 실정입니다. 정비사업의 대안으로 떠오르고 있는 지역주택조합의 움직임도 많은 사람들이 관심을 가지고 보고 있는데요. 거기에 정부도 지역주택조합이 활성화 될 수 있도록 조합원이 가입을 하는 요건을 광역생활권으로 확대하는 등 정비사업의 대안으로 손색이 없도록 도움을 주고 있습니다. 하지만 지역주택조합에도 문제점이 있고 주의할 점이 있는데요. 부동산소송변호사와 지역주택조합의 문제점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

주택조합은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합을 말하는 것으로 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하고 주택조합의 설립인가에 필요한 서류는 주택법 시행령 제37조 및 주택법 시행규칙 제17조에서 규정하고 있습니다.

 

재건축, 재개발과 조금 다른 것으로 '지역주택조합'이라는 것이 있습니다.

재건축은 노후주택을 허물고 다시 짓는 것을 말하고, 재개발은 구도심지역을 개발하여 뉴타운으로 만드는 것을 말하지요.

 

'지역주택조합'은 그 취지가 지방중소도시 서민의 주택마련을 위한 것으로 한마디로 여럿이 모여 조합을 만들고 토지를 사서 조합이 사업주체가 되어 아파트를 건립하는 것입니다. 조합원이 우선분양권을 가지고, 시행사이윤이 없기때문에 일반 아파트보다 10~20%저렴한 가격에 공급됩니다. 지역주택조합원의 자격은 "주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주"여야 하며, 조합설립인가신청일 현재 동일한 시·군지역에 6개월 이상 거주하여 온 자 이어야 합니다.

 

 

 

 

문제는 '지역주택조합'은 설립이나 사업시행인가는 간편하나, 조합원간의 갈등, 조합집행부의 비리등으로 사업이 지지부진해질 가능성이 일반 재건축,재개발보다 크고, 사업기간이 늘어나는 경우에는 업무추진비가 과다발생하여 나중에 초기에 예상하지 못한 추가부담금이 발생할 수 있다는 것입니다.

 

또한 한번 조합원이 되면 원칙적으로 탈퇴가 힘들고 강제탈퇴가 되는 경우에도 조합원자격을 승계한 자가 있는 경우에 예외적으로 계약금을 반환받을 수 있는등 도중에 조합을 탈퇴하면서 기존 투입된 금액을 반환받기가 까다롭다는 것입니다.

주택법상 조합원탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부의 주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합표준규약에 따라 조합사업의 지속적 추진을 위해 임의 탈퇴는 원칙적으로 금지되어 있습니다. 부득이한 경우는 총회나 대의원의결을 거치게 되어있습니다.

 

따라서 탈퇴하는 방법은 계약금이나 사업추진비의 일부를 지급하지 않고 강제탈퇴되는 방법인데 이러한 경우, 조합표준규약에 따르면 제12조(조합원의 탈퇴․자격상실․제명) 에 "④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다. "라고 하고 있습니다.

 

즉, 개별 조합규약에 따라 총회의 의결로서 환급시기를 사업완료 후 등으로 조정할 수 있도록 규정하여, 실질적으로는 모든 사업이

다 종료된 후에야 환급받을 수 있도록 조합규약을 정하는 경우가 대부분입니다.

 

 

 

 

지역조합에서 탈퇴하는 것도 힘들고 탈퇴하였다고 하여도 이미 지급한 계약금을 반환받기가 쉽지 않은 실정입니다.

 

지역주택조합은 주변 시세보다 저렴한 가격을 공급한다는 장점이 있지만 이외에도 많은 장점으로 지역주택조합의 단점, 주의할 점을 간과하고 지나칠 수 있습니다. 일단 사업시행사인 조합의 토지매입과 그 현황이나 계획 등을 꼼꼼하게 파악을 해야하고 선착순으로 진행되는 지정 계약 등도 잘 알아보고 해야 이로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 장점에 가려진 단점을 보지 못해 피해를 보는 분들이 많은데요. 이와같은 일들로 소송이나 분쟁으로 골머리를 앓고 있거나 해결하지 못한 문제가 있으신 분들은 부동산소송변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.