관습법상 법정지상권_토지 매매 무허가건물 철거

관습법상 법정지상권_토지 매매 무허가건물 철거

안녕하세요, 부동산변호사 김병철변호사입니다.

토지만 구입한 사람이 토지 위에 있는 무허가 건물에 대해 철거를 요구할 수 있을까요? 토지나 건물이 동일인에게 속했다가 매매나 경매 등의 원인으로 그 소유자가 달라지게 된 경우, 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없다면 철거가 불가능합니다. 이것을 바로 관습법상 법정지상권이라고 하는데요. 오늘은 부동산변호사 김병철변호사가 사례를 통해 관습법상의 법정지상권에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

* 관습법상 법정지상권의 성립

- 토지와 건물이 동일인의 소유에 속해야 합니다

-  토지나 건물 중 일방이 매매, 증여, 국세징수법에 의한 공매, 강제경매등의 원인으로 처분되어 그 소유자를 달리해야 합니다

- 건물철거의 특약이 없어야 합니다

관습법상 법정지상권 - 토지만 구입한 사람이 토지 위에 있는 무허가건물 철거 할 수 있나?

1. 원소유자로부터 토지를 매수하였거나 경매로 경락을 받은 사람이 토지 위에 있는 토지 원소유자의 무허가 미등기 건물을 철거할 수 있을까요? 이것을 관습법상 법정지상권의 문제라고 합니다. 

2. 원소유자는 토지만을 매도한 것이고 토지 위의 건물까지 매도한 것은 아니고, 매수한 사람도 토지 위에 건물이 있다는 것을 알면서 매수한 것이기 때문에 원칙적으로 땅 주인과 건물주인이 같은 사람이었다가 땅만 매도된 경우에 건물주인은 땅을 매수한 사람에게 땅을 사용할 수 있는 권리인 관습법상 법정지상권 이라는 것을 주장할 수 있습니다. 

즉, 새 땅 주인이 건물주에게 건물을 철거할 것을 요구할 수 없습니다. 다만 이 경우에도 토지사용료(지료) 즉 월세는 땅 주인에게 지급하여야 합니다. 지료가 정하여지지 않은 경우에는 지료 청구소송을 하여 법원 감정을 통하여 정하게 됩니다.

그런데 미등기 무허가 건물인 경우에도 가능할까요? 판례는 미등기건물의 경우에도 법정지상권을 인정하고 있습니다.

[판례]

대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 대지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결, 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결).

3. 그런데 이러한 상황에서 건물주가 다른 제3자(새로운 건물주)에게 건물을 팔아 넘긴 경우는 어떻게 될까요? 이러한 경우 새로운 건물주는 원칙적으로는 법정지상권이 없고, 여전히 법정 지상권은 등기하지 않는 한(구 건물주와 새로운 건물주간 법정지상권 양도계약이 있더라도) 전 건물주에게 남아 있는 것이기 때문에 법정지상권을 등기해야만 토지 소유자에게 직접 법정지상권(토지사용권리)을 주장할 수 있습니다.

미등기무허가건물을 대지와 함께 양도받아 소유하다가 대지의 소유권만이 이전된 경우에 관하여는 미등기무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료 받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습법상의 물권이 있다고 볼 수 없다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결, 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결, 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결, 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 판결).

그러나 전 건물주와 새 건물주간 매매계약을 할 때는 법정지상권까지 양도하겠다는 의사가 포함된 것으로 보기 때문에, 새 건물주는 이전 건물주를 대위하여(대신하여) 토지 소유자에게 법정지상권설정등기 절차의 이행을 청구할 수 있습니다. 반면, 경매로 건물만을 구입한 경우에는 법정지상권의 등기가 따로 없어도 법정지상권이 경락인에게 승계된다는 것이 판례입니다.

4. 또 2.와 같은 이러한 상황에서 토지만 다른 사람에게 또 양도되어 새로운 땅 주인이 생긴 경우 건물주는 새로운 땅 주인에게 법정지상권(토지사용권리)을 주장할 수 있을까요? 관습법상의 법정지상권은 등기가 없어도 효력이 발생하는 물권이기 때문에 땅 주인이 바뀐다고 하여도 여전히 땅 주인에게 법정지상권(토지사용권)을 주장할 수 있습니다.

일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다. 오늘은 부동산변호사로서  사례를 통해 관습법상 법정지상권에 대해 알려드렸습니다. 관습법상 법정지상권에 대해 더 궁금한 것이 있거나 이로인한 소송, 분쟁 진행으로 상담이 필요하신 부동산변호사 김병철변호사를 찾아주시면 사건을 해결해 드리겠습니다.