분양관리신탁_부동산신탁전문변호사
1. 일단 상가나 아파트 등 건축물을 분양하려면 먼저 토지가 있어야 하고 토지소유자가 건축주가 되어 분양을 시행하게 되는 것이지요.
2. 그러나 과거 "굿모닝 시티" 사건처럼 시행사인 건축주가 분양대금을 횡령을 하고 부도를 내버리거나 시공사가 부도가 나는 경우가 많아져서 분양계약자들이 제대로 분양 받은 건물에 대하여 소유권등기를 이전 받는 것이 어려워지는 경우가 많았습니다.
3. 따라서 굿모닝시티 사건 이후 2005년부터 시행된 건분법(건축물분양에관한법률)은 일정규모 (분양바닥면적 3000제곱 미터)이상의 건축물은 2/3이상 골조공사 이후에 분양하거나 신탁회사와 신탁계약을 하거나 분양보증을 받아 착공 신고한 후 분양하도록 하고 있습니다.
즉, 건분법은 분양시기에 관하여, 착공 신고 후 바로 분양을 하기 위하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받도록 하고 있는 것입니다.
4. 신탁의 종류는 담보신탁, 처분신탁, 분양관리 등 신탁, 개발신탁 등 그 목적과 내용에 따라 종류가 다양한데 일반적인 상가나 아파트분양의 경우 분양관리신탁과 개발신탁이 많이 이용되고 있습니다.
5. '분양관리 신탁'은 토지주인 위탁자가 토지 및 신축건물의 소유권이전등기를 신탁회사의 명의로 등기한 후(그래도 분양계약상의 분양자는 신탁회사가 아니라 여전히 위탁자인 건축주가 됩니다), 신탁회사는 분양대금 입금, 사업비 출금, PF자금정산 등 자금관리를 담당하고 신탁기간이 종료될 때 소유권이전등기를 시행사 또는 수분양자에게 이전해주고 우선수익자 명부에 따라 개발이익금을 배분하는 등 자금관리와 사무대리를 해주게 되는데 이때 시행사의 채무불이행 등 사고로 환가처분 정산(건물을 공매 등 방법으로 매각하여 그 매각대금을 받아 배분하는 것)을 하는 경우 1순위로 정산 받을 수 있는 우선수익자는 '담보신탁'과는 달리 금융기관 등 대주단이 아니라 분양대금을 납부한 수분양자들이 됩니다. 그 후순위가 금융기관 등 대주단이고 그 후순위가 시공사가 됩니다.
이때 분양대금을 완납한 수분양자가 시행사가 아닌 신탁회사를 상대로 직접 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있느냐에 대하여 판례는 직접 할 권리는 없지만 시행사를 대위하여 청구할 수는 있다고 하면서도 분양대금의 1/4가격으로 터무니 없이 낮은 가격에 분양 받은 수분양자에 대하여는 대위하여 이전등기 청구할 권리도 인정하지 않았습니다.
즉, 대법원은 건분법 및 동법 시행령의 취지 및 신탁계약의 취지는 피분양자 뿐만 아니라 수익자의 이익도 아울러 도모하고 있다는 전제하에서, “분양이 현저히 저가에 이루어진 경우에까지 시행사의 신탁해지권을 하는 것은 수익자(금융기관 등)의 이익을 심각하게 침해하는 것으로 인정될 수 없다”고 판시 하여, 시행사 앞으로의 소유권이전등기를 허용하지 않았습니다.
