재개발은 어떤 절차를 거치나?_재개발전문변호사
재개발은 어떤 단계를 걸쳐서 준공 및 입주까지 완료가 되는 것일까요? 아직까지도 재개발로 인해 소송이나 분쟁으로 팽팽하게 대립하고 있는 사람들이 많은데요. 재개발이 어떻게 지정되고 어떤 과정으로 이뤄지는지 알아보도록 하겠습니다.
안녕하세요.
재개발전문변호사 김병철변호사입니다.
오늘은 재개발이 계획부터 준공 및 입주까지 이뤄지는지 알아보도록 하겠습니다.
정비계획은?
시장, 군수는 노후한 불량건축물이 밀집한 구역에 대해 정비계획을 수립 후 14일 약 2주간 그 마을 사람들에게 공고 해야 하고 지방의회의 의견을 첨부하여 시, 도지사에게 정비구역 신청을 하게 됩니다.
정비구역지정은 어떻게 되나?
정비구역을 지정하게 되면 바로 확정이 되는 것이 아니라 지방도시계획위원회가 심의를 하여 지정하게 되는데요. 이때는 주민설명회를 개최하여 그 내용에 대해 설명을 하고 건설교통부장관에게 보고를 하게 됩니다. 정비구역이 지정이 되었다면 정비계획의 내용에 맞지 않는 건물 등은 설치 할 수 없어 신축건물의 건설을 막게 됩니다.
정비사업조합
정비사업조합은 쉽게 말해 재개발을 위해 결성된 토지 등 소유자의 단체인데요. 도지정비법 제 18조 제 2항에 따라 조합설립 인가를 받은 날로부터 30일 내에는 법인설립등기를 주된 사무소 소재지에서 받아야 합니다. 또한 도시정비법 제 16조 1항에 따라 토지 등 소유자의 4/5 이상 동의를 받은 후에 필요한 서류를 첨부하여 시장, 군수에게 인가를 받아야 합니다.
그렇다면 동의를 처음에는 했지만 나중에 의사결정을 철회할 수 있을까요? 대답은... 네. 그렇습니다. 설립인가가 나오기 전까지는 얼마든지 철회가 가능하지만 설립인가가 나온 후에는 철회할 수 없다는 사실 잊지마시고요.
사업시행인가
사업시행계획에 법적구속력을 가지기 위한 행정처분을 말하는데요. 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서 내용에 대해 정비구역 안 토지면적 2/3 이상의 토지 소유자, 토지 등 소유자 4/5 이상의 동의를 얻어야 합니다. 단, 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안 토지면적 50% 이상의 동의를 얻어야 합니다.
그리고 사업시행인가를 받기 전에 관련한 법령에 의해 심의를 받아야 하는데요. 이는 영향평가(환경, 교통, 재해), 건축심의, 문화재 지표조사, 기타심의를 받습니다. 인가신청에 적법하다고 판단이 되면 사업시행인가를 하게 됩니다.
관리처분계획인가
기존 부동산을 가지고 있었던 사람에 대한 보상계획으로 조합원들이 총회에서 의결한 것을 행정청에 인가하는 절차를 거쳐 진행이 됩니다. 행정청의 인가를 받아야만 법적 구속력이 있고 관리처분계획인가 후엔 분양권 전매가 불가능하며 이후에 전매하는 것은 불법 딱지가 됩니다.
주택의 분양 및 공급
인가가 나게 되면 사업시행자는 사업시행인가 고시가 된 날부터 21일 이내 부담금 내역과 분양신청기간을 통지해야 하고 대지, 건물 분양을 받고자 하는 토지 등 소유자는 분양신청 기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건물에 대한 분양신청을 해야 합니다.
그리고 건물 완공 후 입주하고 청산금을 정산 후에 소유권 보존등기와 소유권 이전 등기를 마치고 건물을 소유하게 됩니다.
너무 복잡하시다고요? 한눈에 보기 쉽게 재개발의 단계를 보여드리겠습니다.
로 재개발이 진행이 되게 됩니다.
드라마나 영화를 볼 때면 간혹 재개발로 인한 분쟁과 소송으로 주민과 대립 등으로 좋지 않은 모습을 보셨을 텐데요. 지금 어디선가 나타나고 있으며, 이로 인한 문제가 심각하기 때문에 실제로 팽팽한 대립구도를 유지하는 분들이 많습니다.
재개발로 인한 소송을 준비하시거나 궁금한 점이 있다면 재개발전문변호사 김병철변호사가 문제해결에 도움을 드리겠습니다. 감사합니다.