주택임차권등기명령
묻지마 전세 계약이 급증을 하면서 계약과 관련하여 분쟁이나 소송이 늘어나고 있습니다. 계약상에서 반드시 확인해야할 사항이 있지만 계약 당시에 꼼꼼하게 살펴보지 않아 피해를 입는 경우도 허다합니다. 특히나 이사 날짜 등이 맞지 않는 경우 곤란을 겪는 사례들이 있는데요. 이때에는 주택임차권등기명령을 통해서 대항력과 우선변제권을 획득하는 것이 중요합니다. 이사를 한 후에 전입 신고를 해도 그 전에 주택임차보증금에 대한 우선변제권과 대항력이 상실되지 않기 때문이죠. 그렇다면 주택임차권등기명령이 무엇인지 임대차전문변호사와 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데요. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임대차가 끝나거나 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우, 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우, 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우, 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우, 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차보증금을 돌려받지 못한 경우는 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는데 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 되지만 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 되는 것이죠.
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 되는데요. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
전월세보증금에 대한 상담이 점점 많아지고 있는데요. 전세나 월세 보증금을 받지 못하고 전전긍긍 앓고만 있다가 해결할 방법이 없어 법률 상담을 통해 해결하시곤하는데요. 계약이 만료가 되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 사례들이 많은데 특히나 이사철에는 심하게 나타나고 있습니다. 이는 임차권등기명령을 통해서 사법적인 구제지원을 할 수 있지만 많은 사람들이 임차권등기명령과 같은 제도를 잘 알지 못해 피해를 보고 있습니다. 이처럼 주택임대차에 관련한 사항으로 어려움을 겪고 계시거나 소송 등으로 해결하지 못한 문제가 있다면 임대차전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.
