상가임대차보호법 대항력
개정된 상가임대차보호법이 시행되고 있지만 그전에도 그렇고 지금도 상가 임차인이 상가임대차보호법을 모르고 있는 반응이 나오고 있습니다. 그전 통계에 따르면 임차인중 50% 이상이 모른다고 답하였고 아는 임차인은 약 20% 정도 밖에 안되었습니다. 상가임대차보호법을 알고 있어도 부당한 피해를 받는 경우도 많기 때문에 자신의 권리를 보호 받고 싶다면 꼼꼼히 살펴야 합니다. 그래서 오늘은 상가임대차분쟁전문변호사와 함께 대항력에 대한 내용을 알아보도록 하겠습니다.
대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.
상가건물의 인도
상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 건물의 인도가 필요한데요. 쉽게 말해 점유이전을 말하는데, 건물에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다.
사업자등록 신청
사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 하지만 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있고 사업장이 둘 이상인 사업자는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있습니다. 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 합니다. 그리고 사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항을 기재한 사업자등록증을 신청일부터 3일 이내에 발급받아야 합니다. 또한, 사업 개시일부터 20일 내에 사업자등록을 신청하는 것도 가능하지만, 사업 개시 전 사업자등록을 마쳐 대항력과 우선변제권 발생시기를 앞당길 수 있습니다.
개인인 경우에는 소득세법, 법인인 경우에는 법인세법에 따른 사업자등록을 하여야 하나, 부가가치세법에 따라 사업자등록을 하는 경우 소득세법또는 법인세법에 따른 사업자등록을 한 것으로 보게 되므로, 별도로 소득세법또는 법인세법에 따른 사업자등록은 하지 않아도 됩니다.
사업자등록 신청절차
사업자등록을 신청하려는 사람은 사업자등록신청서에 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수연월일, 사업자등록신청사유, 사업자의 인적사항, 기타 참고사항을 기재하여 세무서장에게 제출해야 하고 사업자등록신청서와 함께 필요한 서류를 첨부하여 관할세무서장에게 제출합니다.
개인인 경우에는 법령에 의하여 허가를 받거나 등록 또는 신고를 하여야 하는 사업의 경우에는 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본, 상가건물 임대차보호법 제2조제1항의 규정에 의한 상가건물을 임차한 경우 해당 부분의 도면, 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서, 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본을 첨부하여야 하고 법인인 경우에는 법인명의 임대차계약서 사본 1부, 주주 또는 출자자명세서 1부, 사업신고필증 사본 1부, 법인등기부 등본 1부, 현물출자명세서 1부, 법인설립신고서 1부, 정관 사본 1부를 첨부하여 제출해야 합니다. 그리고 확정일자를 받고자 하는 경우에는 임대차계약서 원본과 임차한 사업장이 상가건물의 일부인 경우 해당부분의 도면을 함께 가지고 가야 합니다.
대항력의 발생시기
대항력은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는데요. 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.
대항력과 다른 권리와의 관계
대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.
현재 개정된 상가임대차보호법에 대한 내요에 대해 다시 바꿔야 되지 않냐는 조심스러운 얘기들이 돌고 있는데요. 제일 큰 문제는 개정법이 시행되기 전에 임차인에게 입은 피해는 구제할 수 없다는 점이 제일 큰 것 같습니다. 상가임대차분쟁전문변호사와 알아본 대항력은 성립되었던 권리관계를 타당하게 주장할 수 있는 권리로써 당연한 권리지만 법을 잘 모르는 임차인의 경우 피해를 입는 경우가 너무나도 많습니다. 아직까지도 모르는 임차인분들이 많기 때문에 피해는 속출하고 있는데요. 이와 관련된 문제나 소송으로 해결하지 못하셨거나 궁금한 점이 있으신 분들은 상가임대차분쟁전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.