1+1 재건축 어떤 변화가 찾아올까?
재건축 시장에 활력을 불어 넣기위한 1+1 재건축을 허용한 사실을 알고 계신가요? 이 1+1 재건축은 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 허용이 되었는데요. 이를 보는 사람들은 이 정책만으로는 재건축 시작에 긍정적인 모습을 보이지 못할 것이라는 조심스러운 우려도 했습니다. 이는 바로 종합부동산세금 때문인데요. 1+1 재건축의 경우 재건축 조합원은 가격과 상관이 없이 60㎡ 이하 1개 주택을 추가로 소유할 수 있게 되는 것인데요. 종전가격 범위 내에서 2주택을 소유하거나 분양을 받을 수 있지만 2주택자의 경우 부과되는 세금 기준이 낮아지고 내년에는 양도할 경우 세금을 추가로 납부해야 하는 등의 문제로 1+1 재건축을 좋은 것만은 아니라는 것을 보여주기도 하고 있습니다. 최근에 법률상담을 원하시는 분들 중에도 재건축에 대해 궁금한 점을 물어보신 분이 계셨었는데요. 아직까지도 주택 재건축에 대한 정확한 개념 등을 모르는 분이 있는데도 재건축 시장에 관심이 많아 투자 등을 하려하시거나 피해를 이미 받으셔서 소송관련한 문제로 상담을 원하시는 분들도 많았는데요. 재건축소송전문변호사와 재건축이란 무엇인지에 대해 한번더 자세하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
건물을 건축한 후 상당한 시간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나, 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 다시 지으면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있는 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지 상에 새로운 건물을 건축하는 것을 재건축이라고 하며, 주택재건축사업은 도로·상하수도·가스공급시설·공원·공용주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 도시 및 주거환경정비법에서 정하고 있는 정비사업 가운데 한 가지를 말합니다.
노후·불량건축물의 경우
1. 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하고 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서 특별시·광역시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축법 제57조제1항에 따라 해당 시·도 조례가 정하는 대지 분할 금지 면적에 미달되거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물, 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물, 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물에 해당하는 건축물
2. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
3. 도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 시·도조례로 정하는 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물, 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물에 해당하는 건축물
4. 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물이고 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물, 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물에 해당하는 건축물
1+1 재건축으로 너무 많은 기대를 하지 않는 것이 좋을 것 같습니다. 보통 재건축에서 주택을 구입하려는 사람들의 대부분은 시세차익을 보고 진행을 하기 때문에 지역적으로 일부만 제외를 하고 재건축 시장에는 그렇게 큰 파장을 일으키지는 않을 것으로 보고 있습니다. 그리고 이와 더불어 관련한 사기 등이 늘어날 수 있기 때문에 재건축에 앞서서 소문만 듣고 쫓아가는 것 보다는 확실하게 꼼꼼하게 살펴본 뒤에 진행을 하는 것이 2014년도 개정되는 부동산 정책을 효율적으로 활용할 수 있을 것입니다. 부동산관련 문제로 궁금한 점이 있으시거나 소송 등으로 해결하지 못한 문제가 있으시다면 재건축소송전문변호사 김병철변호사가 여러분의 문제를 해결해드리겠습니다.
문장종합법률사무소 김병철변호사 02-3477-0588