전세대란 속 근저당권

전세대란 속 근저당권

안녕하세요, 부동산임대변호사 김병철변호사입니다.

전세난이 극심해 지면서 서민층을 중심으로 근저당이 설정된 싼 값에 전세에 들어가는 경우가 많아지고 있는데요. 이 경우에는 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 발생 할 수 있어 전문가들은 등기부등본의 근저당 설정 내용을 면밀히 살펴야 한다고 이야기하고 있습니다. 그래서 오늘은 부동산임대변호사로서 근저당권에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

근저당권은 당좌대월계약이나 계속적 어음할인계약, 상품공급계약 등과 같은 기본계약관계로부터 발생합니다. 증감변동하는 채권은 일반 저당권으로는 그 담보의 목적을 달성할 수 없어 일시적 피담보채권이 소멸하여도 저당권은 그대로 존속하도록 저당권의 부종성을 보완할 필요에 있어 강구된 제도입니다. 

근저당권은 채권의 최고액만을 정하고, 채권의 확정을 장래에 보류하는 점과 그 채권이 확정 될 때까지의 채무의 소멸이나 이전은 저당권에 영향이 없어 저당권의 소멸에서 부종성의 예외가 된다는 점이 일반 저당권과 다르다고 할 수 있습니다.

* 근저당권의 개념

계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 등기

근저당권은 그 설정계약과 등기로서 성립하고 있는데, 등기에는 근저당이라는 의미와 채권의 최고액이 명시되어야 하지만, 결산기는 등기되지 않아도 됩니다. 최고액은 원본 뿐만 아니라 이자도 포함하기 때문에 이자는 등기가 불가능합니다. 근저당권은 등기된 최고액의 한도내에서 그 채권을 담보하고, 그 최고액을 초과한 부분은 담보되고 있지 않습니다.

피담보채권의 범위는 일반 저당권의 규정에 따라 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 등으로 하지만 일반 저당권과 달리 지연배상은 이행기일 후 1년분에 한정되지 않고, 근저당권의 실행비용은 포함되지 않는다고 보고 있습니다.

근저당권은 결산기에 채권액이 확정될 경우, 일반 저당권으로 바뀌게 되며, 근저당권의 처분은 근저당권자, 그 양수인과 채무의 3면계약으로 하고 있습니다.

저당권과 근저당권의 차이

차이점	근저당권	저당권
담보채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권	현재의 확정액
부종성	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제의 효력	변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권소멸
등기되는 금액	피담보채권 최고액 (채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음)	피담보채권액

최근 근저당이 설정된 전세매물이 많아 후에 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 걱정하시는 분들이 많으신데요. 임차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 임차주택 환가대금에서 후순위 권리자 또는 그 외 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제 받게 됩니다. 하지만 담보대출 등을 통한 근저당권 설정자보다는 후순위가 되는데요. 이 경우 근저당권과 전세가를 합산한 금액이 부동산 시세에 60, 70%를 넘지 않아야 안전하다고 합니다. 

오늘은 부동산임대변호사로서 근저당권에 대해 알려드렸습니다. 근저당권에 대해 더 궁금한 것이 있거나 근저당권으로 인한 소송, 분쟁 진행으로 상담이 필요하신 경우 김병철변호사를 찾아주시면 사건을 시원하게 해결해 드리도록 하겠습니다.